99 Years Property Lease : 99 साल की लीज खत्म होने पर कौन होगा प्रॉपर्टी का असली मालिक? जानिए नया रूल

99 Years Property Lease  (99 साल की प्रॉपर्टी लीज ) : भारत में प्रॉपर्टी की लीज पर चर्चा अक्सर तब होती है जब लीज की अवधि खत्म होने के करीब होती है। खासकर जब बात होती है 99 साल की लीज की, तो लोगों के मन में कई सवाल उठते हैं – क्या प्रॉपर्टी हमारी रहेगी? क्या सरकार कब्जा ले लेगी? क्या हमें दोबारा खरीदना पड़ेगा? ऐसे ही तमाम सवालों का जवाब हम इस लेख में देंगे, आसान और देसी भाषा में।

99 Years Property Lease क्या होती है?

• 99 साल की लीज एक लंबी अवधि का कानूनी समझौता होता है, जिसमें कोई व्यक्ति या संस्था किसी सरकारी या निजी ज़मीन को 99 साल के लिए इस्तेमाल करने का अधिकार खरीदता है।
• इसका मतलब यह नहीं होता कि आप ज़मीन के मालिक हैं, बल्कि आपको उसका ‘लीज होल्डर’ माना जाता है।
• यह लीज ज़्यादातर सरकारी ज़मीनों पर बनाई जाती है, जैसे कि DDA, HUDA, CIDCO, या अन्य विकास प्राधिकरणों द्वारा।

99 साल बाद क्या होता है?

जब 99 साल की लीज खत्म होती है, तो उस प्रॉपर्टी पर असली मालिकाना हक वापस ज़मीन के असली मालिक (अक्सर सरकार या प्राधिकरण) के पास चला जाता है। लेकिन यहां कुछ विकल्प और नियम होते हैं:

• लीज रिन्यूअल (नवीनीकरण): लीज होल्डर को पहले से सूचना मिलती है कि लीज समाप्त होने वाली है। वो अप्लाई कर सकता है रिन्यूअल के लिए, कुछ फीस देकर।
• नई लीज एग्रीमेंट: अगर सरकार अनुमति देती है, तो नया लीज एग्रीमेंट किया जा सकता है, कभी-कभी नई शर्तों के साथ।
• मालिकाना हक ट्रांसफर नहीं होता: अगर आपने पूरी प्रॉपर्टी बना भी ली हो, फिर भी ज़मीन पर आपका मालिकाना हक नहीं बनता।

लीजहोल्ड बनाम फ्रीहोल्ड: क्या फर्क है?

विशेषता	लीजहोल्ड	फ्रीहोल्ड
ज़मीन का मालिक	सरकार या प्राधिकरण	खुद व्यक्ति
अवधि	30, 60, 99 साल	हमेशा के लिए
बिक्री/ट्रांसफर	सीमित अनुमतियों के साथ	पूरी आज़ादी से
रिन्यूअल	आवश्यक होता है	नहीं होता
मूल्यांकन	थोड़ा कम	ज्यादा
बैंक लोन	थोड़ा कठिन	आसानी से मिल जाता है
कानूनी जटिलताएं	अधिक	कम

क्या आप लीज प्रॉपर्टी को फ्रीहोल्ड में बदल सकते हैं?

हां, भारत के कई राज्यों में सरकार ने लीज प्रॉपर्टी को फ्रीहोल्ड में कन्वर्ट करने की सुविधा दी है। इसके लिए कुछ फीस देनी होती है और प्रक्रिया पूरी करनी होती है:

• संबंधित प्राधिकरण में आवेदन देना होता है
• सभी बकाया बकाया लीज रेंट जमा करना होता है
• दस्तावेजों की जांच और सत्यापन किया जाता है
• फीस का भुगतान करने के बाद रजिस्ट्री फ्रीहोल्ड में बदल दी जाती है

रियल लाइफ उदाहरण: दिल्ली की DDA लीज

दिल्ली में रहने वाले एक बुजुर्ग, श्री शर्मा जी ने हमें बताया कि उनकी प्रॉपर्टी DDA की 99 साल की लीज पर थी, जो उनके पिता ने 1950 में ली थी। 2049 में लीज खत्म होनी थी। उन्होंने 2020 में ही फ्रीहोल्ड के लिए आवेदन किया और कुछ फीस भरकर अब ज़मीन उनके नाम पर स्थायी हो गई है।

इसी तरह नोएडा में भी सेक्टर 18 के कुछ दुकानदारों को फ्रीहोल्ड में कन्वर्जन की सुविधा दी गई थी।

99 साल का नंबर क्यों चुना गया?

• कानूनी रूप से 100 साल की लीज को ‘स्थायी ट्रांसफर’ माना जा सकता था, जिससे मालिकाना हक का भ्रम बनता।
• 99 साल एक लंबी अवधि है लेकिन मालिकाना हक नहीं देता, जिससे सरकार के लिए नियंत्रण बनाए रखना आसान होता है।
• पुराने ब्रिटिश कानून से भी यह परंपरा चली आ रही है।

99 साल की लीज प्रॉपर्टी खरीदते समय किन बातों का ध्यान रखें?

• प्रॉपर्टी की लीगल स्टेटस ज़रूर जांचें – लीजहोल्ड या फ्रीहोल्ड?
• अगर लीजहोल्ड है, तो कितने साल बचे हैं?
• क्या उसे फ्रीहोल्ड में कन्वर्ट किया जा सकता है?
• लीज एग्रीमेंट की कॉपी और रिन्यूअल की संभावना की जांच करें
• बैंक से लोन लेना है तो पहले ये कन्फर्म करें कि लीज प्रॉपर्टी पर लोन मिलेगा या नहीं

नया नियम क्या कहता है?

हाल के कुछ राज्यों में प्रॉपर्टी नियमों में बदलाव किए गए हैं ताकि लीजहोल्ड प्रॉपर्टी को फ्रीहोल्ड में बदलने की प्रक्रिया सरल बनाई जा सके। उदाहरण के लिए:

• दिल्ली सरकार ने ऑनलाइन आवेदन की सुविधा शुरू की है
• उत्तर प्रदेश में पुरानी लीजहोल्ड संपत्तियों को कम फीस पर फ्रीहोल्ड करने की योजना शुरू की गई है
• कई जगह लीज रिन्यूअल को स्वचालित करने पर विचार चल रहा है

अगर आपके पास 99 साल की लीज पर कोई प्रॉपर्टी है तो घबराने की जरूरत नहीं है। आपको समय रहते लीज रिन्यू करानी होगी या फ्रीहोल्ड में कन्वर्ट करने की प्रक्रिया शुरू करनी चाहिए। इससे भविष्य में कोई कानूनी उलझन नहीं होगी और प्रॉपर्टी पर आपका मालिकाना हक भी स्थायी हो जाएगा।